In der Immobilienmarkt-Studie 2023 von RE/MAX stellen die Experten die Marktentwicklung detailliert dar und versuchen, Antworten auf all diese Fragen zu geben.

Das Wesentliche kurz gefasst: 2022 gab es – nach dem gedämpften Wachstum der Coronajahre 2020 und 2021 – einen starken Anstieg bei Nachfrage und Preisen. Doch für das kommende Jahr zeigt der Nachfragetrend bei Wohnimmobilien erstmals seit 2015 wieder klar nach unten, das Angebot wächst deutlich, die Preiskurve zeigt nach unten.

„Die steigenden Zinsen, die restriktiveren Kreditvergaberichtlinien, die hohe Inflation und die allgemeine Verunsicherung haben im zweiten Halbjahr zu einer deutlich niedrigeren Nachfrage geführt, gleichzeitig ist das Angebot – speziell im Bereich der Wohnimmobilien – seit Jahresmitte um mehr als 30 % gestiegen. All diese Faktoren führen dazu, dass die hohen Preissteigerungen der letzten Jahre vorerst zu Ende sind“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria.

Der RE/MAX Real Estate Future Index, kurz RREFIX, ist die Summe von rund 600 Immobilienexperten-Meinungen in ganz Österreich. Seine Prognose für 2023:

• Das Immobilienangebot steigt um fast 8 %, die Nachfrage sinkt jedoch um fast 11 %.
• Der Preistrend bei Wohnimmobilien zeigt erstmals seit 2015 wieder nach unten.
• Neue, frei vereinbare Mietabschlüsse sollen 2023 nur geringfügig steigen, punktuell auch fallen.
• Während bei Kaufobjekten die Nachfrage nachlässt, steigt sie bei Mietwohnungen, zumindest in zentralen Lagen und am Stadtrand.
• Am stärksten nachgefragt sind 2023 Mietwohnungen in allen Lagen. Vom Nachfragerückgang am wenigsten betroffen sind Land- und Forstwirtschaften und Baugrundstücke, am stärksten Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen am Land, Büroflächen und vor allem Geschäftslokale.
• Wenn die Preise für Eigentumswohnungen zurückgehen und die Mietnachfrage steigt, kann das auch die Attraktivität von Anlegerwohnungen wieder steigern.
• Gewerbeimmobilien: Die Prognose für 2023 ist noch unerfreulicher als für 2021.
• Die optimistischsten Einschätzungen kommen aus Kärnten, die pessimistischsten aus Vorarlberg.

Generelle Prognosen 2023 für Niederösterreich

Die Summe der Prognosen der RE/MAX-Experten in Niederösterreich ist der nationalen Vorschau nicht unähnlich, weil es als größtes Flächenbundesland, zusammen mit Oberösterreich und der Steiermark, entsprechend den Trend stark mitbestimmt. Heißt:

• Ein Rückgang der Nachfrage um 11,3 %, während es 2022 noch ein Plus von knapp 6 % gab.
• Das Wachstum beim Angebot liegt voraussichtlich bei 7,4 %, nach nur 1,1 bis 1,5 % in den letzten beiden Jahren.
• Die Preiserwartung wechselt das Vorzeichen: von plus 6,0 % für 2022 auf minus 6,8 % für 2023. Das bedeutet eine Trendwende von minus 12,8 %.

Einfamilienhäuser in NÖ 2023

Im Land der Einfamilienhäuser – kein anderes Bundesland hat und handelt mehr – soll die Nachfrage in dieser Immobiliengruppe 2023 von plus 7,6 % im Jahr 2022 (nach plus 5,0 % für 2021 und plus 4,0 % für 2020) auf minus 10,0 % kippen. Das Angebot wird sich, nach plus 1,5 % für 2021 und 2022, im Jahr 2023 um plus 7,8 % erweitern. Für die Preise war für 2022 ein Plus von 6,3 % angesagt (nach plus 3,4 % für 2021). Für 2023 soll es ein Minus von 5,9 % werden.

Baugrundstücke in NÖ

Bei der unverzichtbaren Basis für jedes neue Eigenheim erwarten die RE/MAX-Experten einen Rückgang bei der Nachfrage um 5,7 %, nach plus 10,9 % für 2022, somit eine Trendumkehr um minus 16,6 %.

Regionale Unterschiede in NÖ

Im Speckgürtel um Wien seien viele Planungen zurückgestellt, aktuelle Projekte laufen auf Sparflamme, hochpreisige Wohnungen stehen vielfach leer, während zu wenig an leistbarem Wohnraum auf dem Markt sei, beklagt Wilhelm Fetscher von RE/MAX Tulln-Purkersdorf. Er erwartet auch, dass bei den Einfamilienhäusern deutlich mehr Objekte als zuletzt auf den Markt kommen werden, wenn viele ihre Immobilie unfreiwillig veräußern müssen.

Für St. Pölten wird bei Wohnungen generell ein steigendes Angebot bei sinkender Nachfrage erwartet. Spürbar ist der Nachfragerückgang insbesondere bei Vorsorgewohnungen, weil einerseits die steigenden Kreditzinsen die Finanzierung erschweren, andererseits dämpft der starke Anstieg der Betriebskosten die möglichen Mieterträge.

Für aktuelle Neubauwohnungen durchschnittlicher Größe ist mit 4.000 bis 4.400 Euro pro m2 zu rechnen, für Eigentumswohnungen in Bestandsbauten bewegen sich die Preise, je nach Lage und Zustand, zwischen 1.800 und 2.300 Euro pro m2.

Groß ist das Angebot an Mietwohnungen in der Landeshauptstadt, mit Nettomieten im Neubau von etwa 9 bis 10 Euro/m2, in älteren Bauten zwischen 5 bis 7 Euro/m2.
Quelle: RE/MAX-Studie Immobilienmarkt 2023 (remax.at)