Miete fällt im Lockdown aus

Horner Anwalt hat richtungsweisende Entscheidung für seine Mandantin erkämpft.

Erstellt am 24. November 2021 | 02:13
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Rechtsanwalt Heinrich Nagl: OGH schuf mit Entscheid Präzedenzfall.
Foto: Martin Kalchhauser

Bis zum Höchstgericht ging der Fall einer Mieterin eines Geschäftslokals in der Stadt Horn. Das Erkenntnis des Obersten Gerichtshofs besagt, dass die Miete auszusetzen ist, wenn ein Betreiber eines Gewerbes dieses nicht weiter ausüben kann.

Die Betreiberin eines Sonnenstudios hatte im April 2020 ihr Lokal schließen müssen und in der Folge die Zahlung der Miete ausgesetzt. Es kam zu einer Räumungsklage des Vermieters. Die Frau wollte diese nicht hinnehmen und gewann, den Horner Anwalt Heinrich Nagl an ihrer Seite, in erster und zweiter Instanz. Der Vermieter ging nach den Entscheiden des Horner Bezirks- und des Kremser Landesgerichts in Revision, und so landete der strittige Fall schließlich vor dem Obersten Gerichtshof (OGH). Der musste daraufhin die erste Entscheidung zu diesem Thema treffen.

Der Rechtsanwaltskammer NÖ war der richtungsweisende Entscheid unter dem Titel „Erste Rechtsprechung des OGH zur Mietzinsbefreiung wegen pandemiebedingter Betretungsverbote“ sogar eine Sondernummer ihres Newsletters wert. Der Bestandnehmer müsse gemäß Paragraf 1104 ABGB keine Pacht oder keinen Mietzins entrichten, „wenn das Objekt wegen außerordentlicher Zufälle wie insbesondere ,Feuer, Krieg oder Seuche‘ nicht genutzt werden kann“, heißt es dort zum Urteil Nummer 3 Ob 78/21y.

Nutzung des Lokals zum Geschäftszweck unmöglich

Es wird ausdrücklich festgehalten, dass der Begriff „Seuche“ wegen der Schwere und der großen Verbreitung der Infektionskrankheit unzweifelhaft auf Covid-19 zutreffe. Auch der Verbleib der für den Betrieb erforderlichen Einrichtung (Geräte) sei „keine ,Nutzung‘ des Lokals zum vertraglich vereinbarten (Geschäfts-) Zweck“.

Der erfolgreiche Horner Rechtsanwalt Nagl auf die Frage, ob der OGH einen Präzedenzfall für alle ähnlich gelagerten Fälle geschaffen habe: „Theoretisch könnte der OGH in einem anderen Fall von seiner eigenen Rechtsprechung abweichen, aber das ist nicht zu erwarten.“ Für ähnlich gelagerte Sachverhalte sei die Angelegenheit sicher maßgeblich. Durch den neuerlichen Lockdown bekommt der Spruch unerwartete Aktualität …